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アパート・マンションの改修工事について

アパートやマンションを快適に、そして安心に暮らす為には、定期的なメンテナンスが必要です。
そして建物の寿命を少しでも延し、資産価値を下げない様に努めて行くことが得策だと思います。

特に1981年以前の建物は老朽化も進んでいる上に、耐震基準も低いものでしたので、確実に定期点検を受け、診断そして処置を施す事が重要視されています。

アパートやマンションなどの集合住宅の改修工事を行うためには、長期的な計画が必要になってきます。
一般的に、大規模改修工事を行うスパンとしては、10年~12年の周期を目安に行われますが、

その間(5年前後)に小規模的な部分補修(鉄骨階段、パイプシャフト扉、共用部手摺り)などの鉄部塗装を先行して行う事によって、建物の寿命を延すことに繋がりますので、結果的にはコストダウンにもなるのです。

大規模な改修工事は予算も掛りますが、この様に部分的に行えば、工期も短く予算も低く抑える事も可能ですし、不良箇所も早期に発見する事が出来れば、余分な工事も発生する事もなく、それに加えて事故災害の防止にもなります。

上記に挙げた部位は比較的、大掛かりな足場工事が無くても、工事が可能な箇所であり、何よりも入居者様にとって快適に、そして安全に生活して頂くためには、必要性の高いものです。

割りとよく見かけるのですが、手摺りがあっても錆だらけで掴む事が出来なかったり、塗膜の捲れた所で手を切ってしまう事があったりなど、本来の手摺りの役目を果たせない状態にしている事がよくあります。

少し大袈裟になりますが、特に小さなお子様の場合、錆びた所で手や足などを切ってしまうと破傷風に罹ってしまう恐れがありますので、そういった事も考慮して、管理して頂けると良いかと思います。

アパート・マンションの改修工事の流れ

代表的な塗装部位について

凡例

螺旋階段

螺旋階段

建物外部に中心の柱の周りを回転しながら上昇、下降する構造の階段のことで、縞鋼板・鋼板・型鋼などを使用した鋼製のものが多く踏板部分は特に傷み易く錆の進行も早いので定期的に塗替えることが必要です。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流

鉄骨階段

鉄骨階段

鉄骨製の直線階段や折り返し階段で近年の物件では手摺りなどはアルミ製のものを使用するものも増えてきていますが、まだ多くの物件に使われています。
入居者様の安全を確保する為にも、気を付けて頂きたい部位ですので定期的な塗替えをお奨めします。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

共用部通路手摺り

共用部通路手摺り

鋼製部材で手摺り部分を製作したもので最近ではアルミ製のメーカー既製品も使用されることが多い。
共用部手摺りについては、安全性を考慮して頂きたい部位ですので、大掛かりな足場も必要とせず施工が可能なものですから、定期的な塗替えをお奨めします。 塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

ベランダ手すり

ベランダ手すり

近年ではアルミ製の手すりが多く見受けられますがアパートやコーポなどではスチール製がまだ多くあり、鉄筋コンクリート製ベランダの手すり部を鋼製部材で手すりを設けたものなども多数見かけます。
この部位に関しては足場が必要になります。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

パイプシャフト扉・枠

パイプシャフト扉・枠

上下階を結ぶパイプ類を収納するスペースで内部にガス給湯器設置タイプもよくあります。
スチール製の物が一般的で小規模の修繕にもよく塗替えを行います。
また見積書などではPS扉と略していることが多い。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

玄関扉・枠

玄関扉・枠

最近では扉はダイノックシートや加工している場合が増えているので、ドアの枠のみを塗装するケースが多くなっています。
スチール製扉の場合は結露で塗膜が傷み易く賃貸マンションでは入退去時に塗替える事が多い。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

エレベーター扉

エレベーター扉

最近ではシート加工しているものが増えてはいますがまだ多くの物件は塗替えをされる事が多く施工する際には使用を規制することになりますので偶数階・奇数階と分けて塗替えを行います。
シートの貼り替えの場合は順次に行っていきます。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

防火扉

防火扉

法令等に規制で遮炎性能、準遮炎性能を有するものを使用するように鉄製の防火扉が設置されているので改修時に塗替えを行います。
防火扉の場合は足場などを必要としない為、いつでも塗替えが可能なものです。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

電気BOX (分電盤・メーター)

電気BOX (分電盤・メーター)

薄板鋼板製のBOXで分電盤・メーターなどを収納しておくもので、建物内部に設置されている場合は、劣化スピードは遅いが屋外に設置されているものは腐食しやすいので、漏電防止の為にも注意が必要です。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

消火設備

消火設備

火災時にはとても重要な物ですが、日常では必要性が無い為、気に留める事は無いのですが、定期点検はされてはいるものの、BOX外部はよく腐食していることがありますので気を付け下さい。
改修工事の時に塗装と一緒にシールも貼り替えます。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

非常用ベル

非常用ベル

火災時には入居者様にいち早くお知らせする物で重要な物ではありますが、日頃は必要性が無く関心はありませんが、気を付けて頂きたい物です。
消火設備の物は基本的に赤色が主になり、ビビット系の色については割高になります。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

階段・通路天井 蛍光灯笠

階段・通路天井 蛍光灯笠

逆富士型直付器具(蛍光灯)は左図のように錆が生じてきますので改修工事の時に塗替えをすることが多く、最近ではLEDに取替るケースが増えています。
塗装を行う場合は、ウレタン樹脂系塗料を使用するのが一般的です。

物干しフック

物干しフック

ベランダ上部に設置してあり賃貸物件の場合、入退去時に塗装する事が多く、近年では見えない様に、手摺り壁側に設置しているケースが増えています最近ではスチール製からステンレス製や樹脂系の物に移行してきています。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

クーラー架台

クーラー架台

ベランダ軒天に吊下げるタイプや外壁取付タイプやベランダ床面据置タイプなどがあり鋼材を組立てアンカーで固定している。
塗装を行う場合は、ウレタン樹脂系塗料を使用するのが一般的です。

隔て板

隔て板

マンションなどの集合住宅で、戸境とする板でケイカルボードやフレキシブルボード製である。
賃貸物件の場合入退去時に塗装を行うことも多い。
避難時はボードを蹴破って隣戸に避難する物で塗装を行う場合は、水性系塗料を使用するのが多いのですが、弱溶剤系塗料も使われます。

雨樋

雨樋

雨水が屋根、通路、ベランダなどに溜まらないようドレンを設置し、塩ビパイプ配管で流すもので建物自体に緊急性が余りないので単発の工事は少なく大規模改修工事の時に交換、若しくは塗装を行うことが多い。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

電気・水道などの各種配管

電気・水道などの各種配管

鋼管・塩ビパイプなどの配管で、壁や軒天から一定間隔でサポートで固定されている物で、大規模改修工事の時に交換、若しくは塗装することが多いのですが、雨樋とよく似ていますが用途が違いますので、不備が生じると生活に支障が出ますので注意が必要です。

笠木

笠木

通路やベランダ手すり壁の上部は新築時はモルタル仕上の場合は塗装はされていないのが大半で、改修工事の時に塗装するケースが多いのが特徴です。
モルタル仕上の塗装には外壁と同じ塗料を使用します。
ガルバニウム鋼板などはウレタン樹脂系を使用します。

階段室 (建物内部)

階段室 (建物内部)

階段室にはスチール手摺りのタイプとコンクリートタイプに分かれていて、コンクリートのタイプは腰壁の高さ若しくは巾木の高さで塗り分けていることが多く、工事を行う際には通行の規制をすることがあります。建物内部という事でアクリル樹脂系の艶消し塗料を使用する事も多い。

通路天井 (吹付けリシン)

通路天井 (吹付けリシン)

マンションの通路、階段、ベランダの天井部にもっとも使われているタイプで、最上階やベランダ側の天井によく爆裂現象(コンクリートが欠損し落下してしまう) ことがあり、大変に危険なことがありますので、十分な注意が必要です。
改修工事ではアクリル樹脂系の艶消しが一般的です。

通路天井 (ケイカル板)

通路天井 (ケイカル板)

軒天、または上げ裏とも云われ基本的にはアクリル樹脂系の艶消しタイプが主に使われています。
天井部は直接雨はあたりませんが、天井内部に溜まった水蒸気等を逃がすためには透湿性の良い塗料で塗装することが良く、水性系・溶剤系どちらのタイプも使われます

通路天井 (スチール製)

通路天井 (スチール製)

アパート1階の通路天井部分によく使われているタイプで、上部または側面から水の侵入を許してしまうと、内部に水が溜まり腐食のスピードがイッキに進んでしまい、鉄板に穴が空いてしまうことがよくありますので、注意が必要です。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

エントランス天井

エントランス天井

ロックウールを主原料とした天井用の化粧吸音板。
下図はジプトーンと呼ばれるトラバーチン模様やソーラントキューブの洋風天井用化粧ボード。
改修工事の時に塗装されますが、吸音性を低下させないように一般の水性塗料を使用せず極力、専用の塗料で塗り替えることが重要です。

駐車場天井

駐車場天井

ケイカル板やフレキシブルボード、吸音性の高いロックウール素材の物まで、色々使われています。
改修工事時に塗装または張替えを行います。
旧マンションではアスベストの撤去が進んでいますが今一度、ご確認して頂きたい箇所です。
極力、専用の塗料で塗り替えることをお奨めします。

高架水槽・受水槽の架台

高架水槽・受水槽の架台

屋上に設置された高架水槽や受水槽の設置土台で、スチール製の物が多く錆が生じやすいので改修工事の時に塗装しますが、特に海辺に近いなど立地条件が悪い場合は、腐食するのが早いので気にして頂きたい箇所です。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

高架水槽・受水槽

高架水槽・受水槽

マンションなど高層住宅は屋上に高架水槽を持ち地階に受水槽を持ち水圧確保のため受水槽で水道水を溜めておく物で、改修工事の時に塗装することが多く、FRP製のタイプが主流で塗装を行う際には太陽の光を遮蔽する塗料を使用し水槽内の藻類の発生を防ぎます。

貯蔵室・ポンプ室

貯蔵室・ポンプ室

各種ポンプ類を収納するポンプ室や危険物、毒物など火気厳禁物を保管しておく場所で、貯蔵室はコンクリートブロック造で出来ているのが大半で、足場が不要なのでいつでも塗装するのが可能な設備です。
塗装には外壁と同じ塗料を使用します。

立駐機

立駐機

機械式立駐機では、床面においては錆が出ない素材が使われている物が多いのですが、その周辺のものについてはスチール製が多く発錆がありますので塗装をよくされます。
足場が不要なので、いつでも塗装が可能です。
施工には3~4日程度の使用が出来なくなります。

自転車置き場

自転車置き場

形鋼で骨組みを組立て、折板屋根やポリカーボネート波板などで屋根を組み付けています。
屋根の塗装面積については、凹凸などがあるので種類によって係数を掛けた面積になりますのでお間違いのないようにして下さい。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

フェンス

フェンス

鋼製の柱及び額縁に菱形金網を貼り合わせたネットフェンスが多用されている。
塗装タイプ、メッキタイプなどがあり、枠の部分のみを塗装することも多く、いつでも塗装が可能です。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

街路灯

街路灯

鋼製の物が一般的で、根元部分の腐食が特に早い傾向が見受けられ、腐食の進行が酷い場合は、補修が必要になり、割高になってしまう事があります。
最近の改修工事の際にはLEDに切り替えられているケースが増えています。
塗装にはウレタン樹脂系塗料を使用するのが主流。

アパート・マンションの修繕工事では、外壁・屋根・防水工事の他にもこの様な塗装部位が挙げられます。
部分的に工事が出来る塗装部位がこの様に沢山ありますので、資産価値を下げない為にも気になる箇所があれば、まずは業者さんにご相談されるのが良いかと思います。

外壁について

アパートやマンションの改修工事を行うにあたって、予算の大部分の割合を占めるのが、外壁塗装工事です。
外壁を塗装する為には、基本的に仮設足場が必要になります。

共用部通路内や階段室程度であれば、仮設足場無しで塗装する事は可能ですが、汚れや脆弱な塗膜を落す必要性があるので、手摺りを超えてしまう外壁や妻側・ベランダ側等は水洗い等も難しいため大規模改修工事での対応となります。

大規模改修工事の目安としては、始めにも掲載していますが10年~12年程度となり、その時には塗装だけではなく防水工事を含め、各設備などの修繕・メンテナンスを行うのが効率が良く、大幅なコスト削減にも繋がりますので特に足場の必要性がある箇所を重視しながら、執り行うのもその為です。

近年のマンションでは、外壁部分の大半が磁器タイルによる仕上げとなっており、吹付けによる塗装は減少してはいますが、共用部通路の天井や階段室、手摺り壁の内側・ベランダ側の天井や内壁等は塗装による仕様が多く使われています。

建物全体が塗装による仕上げであれば、見積りは比較的簡単なのですが、磁器タイル面が多い建物では、目視だけでは調査することが困難で、足場を設置してから打診調査等を行いますので、補修や張替え等がどの程度掛るのかによって工事金額は変わってきますので、見積りには別途扱いになります(既存のタイルが無い場合は類似の物を代用する事になります)また、吹付け塗装による外壁でも打診調査は行います。

外壁部分で注意して頂きたいことは、多少の汚れやクラックなら問題はありませんが、放置しすぎてしまうと、磁器タイルやコンクリートの劣化(爆裂現象)等で引き起こる落下事故です。

アパートやマンション等の集合住宅は戸建て住宅と違い、多数の人が行き来して、生活をしているのです。
事故が起きてからでは遅いのです。そういった事情も考慮して管理して頂ければ良いかと思います。

外壁仕上材について

アパート・マンションの外壁で使われる種類としては、概ね以下の仕上げとなっていますのでご確認して下さい。
また、外壁の塗装工事を行う際には、基本的には水性塗料の仕様になりますので、シンナー等を使いません。
臭気は軽減されていますので、生活に支障は殆ど無いかと思います。

磁器タイル等に関しては、撥水剤やクリアーによる保護塗装を行う場合は、弱溶剤系の塗料を使うことになりますので、若干、臭気があります。玄関扉やベランダ窓の開閉を、極力少なくして頂くという事で、ご協力して頂きます。

モルタル・コンクリート壁

モルタル・コンクリート壁

通常はこのコンクリート・モルタル壁の上からリシンやタイルを吹き付けて、仕上てあります。
マンション建物内部に設けられている階段室などは、コンクリートの上から直接に塗装されています。
少し古いマンションでは浴室の壁に使われている事が多く、黒カビの発生が多く見受けられます。

吹付けリシン壁

吹付けリシン壁

セメント系や合成樹脂系を吹付け砂壁状に仕上げた物で、階段・通路・ベランダの天井部に使われている事が多く、外壁に使われる事が年々減少しています。
改修工事の仕様としては、外壁面ではシリコン樹脂系塗料で、天井部では艶消しのアクリル樹脂塗料を塗ることが一般的です。

吹付けタイル壁

吹付けタイル壁

マンションなどの外壁に、もっとも多く使用されていたタイプの物で、新築時にはアクリル系の塗料が使われている事が多く、改修工事の際にはシリコン樹脂系の塗料で、施工するのが主流です。
吹付けタイルも、少しずつ減少傾向にありますが、手摺り壁の内側などには、よく用いられています。

磁器タイル壁

磁器タイル壁

磁器タイルは陶石などの粘土を原料にし、耐熱性、耐水性、耐久性に優れているので、近年、磁器タイル壁が普及されてきています。
改修工事の際には、高圧洗浄のみや薬品洗浄に合わせて、撥水剤を塗布する工法や、クリアー等を塗装する工法が用いられています。

サイディング壁

サイディング壁

一般住宅・アパートなどの外壁にもっとも使用されている外壁材で、デザインの種類も豊富で、材質も窯業系・金属系・樹脂系などがあり、バリエーションが多いのが特徴で、施工費も安価という優れもの。
改修工事の時に微弾性塗料などで、下塗りをしてシリコン樹脂系塗料で塗装することが大半です。

工事の流れについて

ご連絡を受けて日時のご指定をして頂きまして、まずは現地にお伺いして建物の調査を行い、ご依頼の内容に合わせた見積りを作成し、施工方法等をご提案をさせて頂きます。

見積書の作成提出までにかかる日数としては、工事の規模にもよりますが、概ね7日~14日程度は必要になるかと思いますので、ご了解の上、お申込み頂きたいかと思います。

ご提出時には質疑応答にもお答えさせて頂きたいので、多少のお時間を頂きたいと思います。
見積書のご提案がご希望に合致すれば、ご契約となりますので、そこから準備作業に入ります。

工事を着工するまでの準備期間中に、工事に必要な資材や器具、作業員の確保を行わなければなりません。またそれと同時に、各行政などに提出する為の書類も作成しなければなりませんし、ご入居者様や近隣の方へご挨拶や調整、臨時駐車場の確保もして於かないといけません。
この様な形式で進行し、準備がすべて整いましたら、現場での作業を始めさせて頂く事になります。

工事の工程については以下のとおりに進行して行きます。

工事の流れ

工事の期間については、建物の大きさにもよりますが、アパートで2週間~3週間程度、マンションの場合は大きさによってかなりの開きがありますが、一般的なタイプ(5階建て30軒程度)であれば二ヶ月前後が目安だと思います。
(施工する季節などによっても変わってきます。)

足場設置について

工事現場に欠かせないのが足場です。建物の規模や状況などによっても施工方法は変わってきます。
アパートや規模の小さいマンションでは、重機(クレーン)を使用することなく足場を組む事が可能です。

重機を使用する場合や、足場の搬送等、マンション敷地内で行うのであれば問題は無いのですが、歩道や道路を使用するのであれば、所轄の警察等にきちんと許可を受けなければなりませんので、書類作成の労務費や提出時に貼る印紙代等の費用が掛かります。

足場設置の様子①

アパートやマンションの改修工事を行う時に
まず始めに行われるのが足場工事です。

足場を設置して、ネットを張りそれから高圧洗浄を行い、
本格的な建物診断をした後、
補修工事や塗装工事をして行きます。

仮設足場を設置するにあたって、
駐車場が使用出来なくなる事が有ります。

その為、工事期間中は臨時の駐車場を借りる事になり、
ご面倒を、お掛けすることになります。

写真をご覧になると、お解りになるかと思いますが、
マンションの改修工事を行う時は
基本的に足場つなぎが必要になります。

度々ニュースにも出ていますが、強風などが吹いた時に足場が倒れて
重大事故を招いてしまう恐れがあります。

その為この様に建物に直接アンカーを打ち込み倒壊を防ぎます。
工事進行に合わせて、穴を復旧して行きます。

磁器タイルの場合は、予めオーナーさんや管理組合の方に
タイルの予備が有るのかをご確認させて頂きます。

メーカーさんにも問い合わせをさせて頂きますが、
磁器タイルの場合、同じ規格のタイルが無い事がよくありますので、
その時は類似した物を代用させて頂くことになります。

建物の高さが3階程度までであれば、
アンカーを打ち込まず行うことも可能になります。

足場設置の様子②

足場の設置が済み次第、
飛散防止ネットを掛けて建物を覆います。

同時に、建物と足場の間に落下防止ネットも取り付け、
材料や道具類の落下を防ぎます。

これで仮設足場の設置が完了し
本格的に工事が進行して行くわけですが、
お気を付け頂きたい事があります。

工事期間中(仮設足場が設置している期間)は
常時施錠する事が絶対に必要となる事です。

足場を架け周囲にネットを張った時から、
外部からの死角となり、最上階のベランダでも簡単に侵入する事が
可能になる状態になりますので、足場に関する箇所、
特にベランダ側の施錠確認を怠らない様にして頂きたいと思います。

弊社としても当然、外部からの侵入対策として

一階部分には、バリケード等を張り巡らせ、
足場内に入るゲートを設けることで(入口部分には施錠します)
簡単には侵入が出来ない様にします。

状況によっては、センサーを設置して、
照明やカメラを導入する事もご提案致します。

また、部分的な補修工事や、屋根工事・防水工事など
必要箇所だけの、昇降足場の場合は、
写真のように設置する事も可能です。

安全を守るためには確実な設置が必要不可欠です。

高圧洗浄について

高圧洗浄の様子

高圧洗浄についてですが、この作業も塗装工事を行う為には、
とても重要性の高いもので、外壁の下地処理をする場合、
リシン壁やスタッコ壁などは基本的にはペーパーなどを、かける事が無いので
高圧洗浄機を使用して、コケや汚れを落としていきます。
状況によってはブラシなども併用して行います。

高圧洗浄を行う時は、ほぼ建物全体をかけていきます。
普段では出来ない部分も行いますので、
鳥の糞や蜘蛛の巣なども減りますので、喜ばれます。

そうすることによって、塗膜の脆弱な部分は剥離し、活膜はしっかりと残ります。
悪い部分は補修してから塗装を行っていきます。

この作業を疎かにしてしまうと、
養生を行う時に使うマスキングテープなどの付着が悪く、
作業効率が落ちてしまうだけでなく、塗装の品質低下にも繋がります。

この工事をきちんとする事によって、養生工事を始め
塗装工事をスムーズに進める事が出来るのです。

高圧洗浄を行うにあたって気を付けて頂きたい事が、
洗浄工事を行う時は、窓や換気口などの閉め忘れが
無い様にして頂けなければなりません。

小窓や通気口などがよく閉められて無い事がありますので、
忘れる事の無い様、ご注意下さい。

もう一点は、工事指定日は洗濯物を干すことはご控え下さると共に、
濡れたり、汚れては困るような物は予め、移動して頂きたいのです。

磁器タイルの薬品洗浄について

磁器タイルの薬品洗浄の様子

近年のマンションの外壁は陶磁器タイルによる仕上げの比率が高く、
改修工事をする際には建物全体を高圧洗浄機等を使って洗浄するのですが、
水洗いでは落せない汚れを、薬品や洗剤を使って落していきます。

汚れの種類や度合によって、使用する薬品を使い分けるのですが、
弱アルカリ性のものから、酸性のタイプがあるのですが、
特にフッ化水素などを用いて洗浄した場合
(しつこい汚れには水ペーパー等の研磨を掛ける)は、
タイル表面の釉薬を傷つけてしまいますので、
洗浄後に撥水剤系、若しくはシリコンクリアー塗料などで、
表面を保護することを推奨します。

SKクリーナースーパー
弱アルカリ性植物性抗菌洗浄剤で、低公害で安全性の高い
植物性洗浄剤です。バイオ技術の応用により
今まで除去が難しかった頑固でしつこい汚れも効果的に除去します
タイルクリーンNEO
陶磁器タイル専用の有機酸系の特殊洗浄剤で、
タイルの表面を傷めずに安全にタイルの頑固な汚れを効果的に除去します。

磁器タイルの保護と美感について

陶磁器タイルも表面やモルタル目地部は長期間、酸性雨や紫外線・塩害・凍害等の影響を受け、徐々に劣化が進行します。
タイルセラクリーンは、浸透性に優れた特殊シラン化合物を主成分として、モルタル目地部の内部に深く浸透して、
3次元的に結合を行い強固なセラミック吸水防止層を形成して長期間にわたり建物を保護します。

陶磁器タイルの表面に付着した頑固な油や排気ガスの汚れ、表面に析出したシリカ成分やカルシウム成分など
固着物を特殊洗浄剤により除去し表面を浄化した後
環境にやさしい超低汚染弱溶剤 アクリルシリコンクリアー「タイルフレッシュ」を塗布することにより
目地部の劣化を防止し磁器タイルの表面と目地の美しさをよみがえらせます

エフロレッセンス(白華)

タイルや目地にクラックが入ると、そこから雨水が浸透し、セメントの硬化過程で生成する水酸化カルシウムが水に溶け、壁面の表面に現れ、乾燥の際に空気や炭酸ガスと反応して、不溶性の炭酸カルシウムとなり白色状(鐘乳の様な)のものが浮き出てくる現象で、高圧洗浄機だけでは落ちにくく、また清掃だけでは何度でも出てきますので気を付けて頂きたいかと思います。
この現象の周辺は躯体調査が必要です。

養生工事について

養生工事の様子

塗装工事に欠かすことが出来ないのが養生工事です。
養生とはビニールやガムテープなどで塗装しない部分などを保護する為の、
作業を行う事を云うのですが、
この作業を疎かにすると、大変なことになってしまいます。

せっかく外壁が綺麗になったと思っても、
床や窓などにペンキが付着していると、余計に目立ってしまい
掃除をするにも大変な手間が掛ってしまいます。

それに加え、入居者さまだけでなく、近隣の方達にも
ご迷惑を掛けてしまう恐れがあるのです。

アパートやマンションの改修工事を行うことは当然、
ご入居されている状況下で、工事を進めて行く事になりますので、
工程表によって順次、進めて行くのですが、
写真を見ればお解りになると思うのですが、
ベランダ窓やサッシ廻り、玄関扉など、養生を行うことで
一時的にせよ、密封される事になりますので、
どうしても洗濯物などが干せなくなってしまいます。

それに加えて、室外機にも養生を施しますので、
エアコンなども使用を控えて頂くことがあります。

それからもう一点付け加えるなら、駐車場に止めている車にも
カバーやシートを掛けなければなりませんし、
通路などに止めている自転車にも養生をするか、もしくは移動をする事があり、何かとご不便をお掛けする事が御座います。

その為、工程表をご確認の上で、ベランダに置いてある物などを予め、
移動または撤去して頂きたいのです。

工事を円滑に進める為には、
どうしても入居者さまのご協力が必要不可欠なのです。

補修について

改修工事する際にはとても重要な工事で、足場の設置が終わり次第、本格的な建物の躯体調査を行います。調査内容としては、目視によるクラック調査、テストハンマーによる打診調査、試薬による中性化調査を行い劣化状況を調べて行きます。(サーモカメラ等も使用する事もあります。)

シーリング工事

改修工事で必ず行われるのが、シーリング工事です。

各繋ぎ目部分や目地、サッシ枠等に使われていて
劣化すると表面にヒビ割れが出てきたり、
痩せが生じて隙間が出てきたりします。

漏水防止には、一番軽微な工事で効果の高いものです。
軽いひび割れ程度であれば、打ち増しで良いかと思いますが、
痩せや欠損している状態であれば、
既存のシーリングを撤去して、打替えを行う必要があります。

ひび割れの補修

次によく行われる補修としては、
ベランダや通路の手摺りの根元部分のひび割れや欠損です。

経年劣化と共に、風圧や地震、又は人為的による
外部からのムーブメントの力によって起きてしまうもので、
ヘアークラック程度なら、微弾性刷り込みで良いかと思いますが、
それ以上であれば樹脂注入やセメントによる補修が必要になってきます。

タイルの補修①

このタイル補修工事も、改修工事の際には
必ずといっていい程行われる工事で、
見積書にはある程度の予算は見越して記載してはいますが、
やはり足場が組まれてからでないと、正確な予算が出せないのが現状なので
実費精算方式を採用するケースが多いようです。

磁器タイルの改修方法としては、タイルの浮きの場合は
目地にドリルで孔をあけて、孔をエアーを使って清掃し、
エポキシ樹脂接着剤を注入ポンプで加圧しながら注入して行きます。

タイルの補修②

注入後、専用のアンカーピンを埋め込んで固定し、
目地を修復していく工法や、ひび割れや欠損しているものは
部分的に張替える工法を採用します。

工法としては、交換部分をダイヤモンドカッター等で
撤去してからクラックがあれば注入を施し、タイルを張替えていきます。

タイルの張替えが終わったら、目地詰を行い、
タイルを綺麗に拭き取って完了です。

爆裂の補修①

共用部通路やベランダの天井によく起きる症状で、
爆裂と云われているもので、特に屋上に近い最上階部ではなり易く、
場合によっては大きなコンクリート破片が落下して、
頭部などに直撃でもしてしまったら、大きな事故になりかねませんので、
十分に注意して頂き、もしシミやひび割れを発見したら、
専門の業者さんに診断して頂く事が良いかと思います。

早期発見、早期にお手入れがこそが、コスト削減にもなり
建物の寿命を延す秘訣なのです。

また、入居者様が快適に、そして安全に暮らすためには、
定期的な点検・確認が必要であり、管理する側の義務でありますので、
実行して頂きたいと思います。

爆裂によるコンクリートの浮いている部分を、
ハンマーや振動ドリルなどを使って除去します。

ハツリ後にまたテストハンマーで打診調査を行い、
やり忘れが無ければ補修をしていきます。

爆裂の補修②

爆裂を起し、露筋した状態の物はワイヤーブラシ等でケレンをしてから、
エポキシ樹脂系の錆止め塗料を塗り、セメントで補修を行います。

補修する部分が深い場合は、
1度では埋める事が出来ませんので、2~3回に分けて行います。
モルタル補修が終われば塗装して行きます。

防水工事について

防水は雨水など建物外部からの侵入を防ぎ、建物の寿命を延ばす、大事な役割を担っています。

防水工事における改修方法には、アスファルト防水やシート防水、塗膜防水などがあり、シート防水の中でも
塩ビシート防水、ゴムシート防水に分かれ、塗膜防水ではウレタン塗膜防水やFRP防水などがあり、
防水の種類によって耐久年数や水密性など防水性能に違いがあり、またそれに掛かる費用にも違いがあります。

防水の改修工事をする際には、防水箇所や用途・目的に合わせて選ぶ必要がありますので、
まず建物の防水の現状を知る事、改修方法や防水の材料について理解を深める事が大切です。

屋上防水 陸屋根タイプ

屋上防水 陸屋根タイプ

防水の種類としては、塗膜防水、シート防水、アスファルト防水(押さえコンクリート仕上げ)等がありそれぞれに強度や耐用年数、防水性能に違いがあります。一般的なマンションの屋上では、配管設備等の設置程度の為、非歩行型の仕様となっています。

  • 田嶋ルーフィング・日本特殊塗料

勾配屋根シングルタイプ

勾配屋根シングルタイプ

雨水が滞留しないように勾配がつけられ、屋根が外観から見える構造になっているもので、アスファルト葺き仕上げが主で、このタイプの屋根は、剥がれて下に落下する事がありますので、注意が必要です。
塗装にはシリコン系の塗料で塗替えるのが主流です。

  • 田嶋ルーフィング・日本特殊塗料

ベランダ防水

ベランダ防水

ベランダは割と水ハケが悪く、溜まりがちな箇所で、ドレン周辺が特に劣化し易く、そこから漏水に繋がる傾向がありますので、こまめに掃除をされるのが良いかと思います。
近年では改修工事時に長尺シートを用いて施工するケースが増えています。

  • タキロン・サンゲツ・
    SK化研・日本ペイント

通路床

通路床

築12年以上の建物は防水モルタルや防塵塗料によって施工されている場合が多く、防水モルタルにおいては、経年劣化によりヒビ割れやモルタル浮きが発生します。
近年の建物には長尺シートが多く採用されており、防水性、美観向上が図られています。

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マンションの屋上屋根には、陸屋根(りくやね、ろくやね)と呼ばれる傾斜のない(実際は数パーセントの水勾配はあります)平面的な屋根と雨水が屋根に滞留しないよう屋根に勾配がついている勾配屋根があります。

陸屋根(歩行型)

設備機器を設置したり、屋上に駐車場を設けたり、屋上庭園を設けるなど歩行可能な陸屋根
アスファルト防水押えコンクリート仕上げとなっており、防水して無いようにも見えます。

陸屋根(非歩行型)

配管などを設置する程度でその場合は補強材を用いて施工しますが、設備などを設置しないで歩行を避ける陸屋根
露出アスファルト防水、シート防水、ウレタン防水(通気緩衝工法)仕上げが主。

防水の重要性について

防水の重要性

屋上は紫外線や風雨の影響を特に受けやすいことや、経年劣化により最上階居室への漏水が多く発生しています。
ベランダ・バルコニーの竪樋周りや、シーリングなどからの漏水も多く確認されています。
漏水が確認されてから改修工事をするのではなく、定期的なメンテナンスを行うことを推奨いたします。

漏水が原因で、天井や壁を濡らし、家財道具を駄目にするだけではなく、建物躯体にも大きな悪影響を及ぼします。
水分を含んだ防水層を全面撤去するとなれば、撤去費・廃棄物処分費・下地補修費など余計なコストが掛ってしまいます。
定期的に適切な防水層のメンテナンスをすることで、長期的に改修コストを大幅に削減でき、定期的な診断と適切な施工をすることで、物件の資産価値を守ることができるのです。

防水工事の耐用年数は、約10年~17年程度といわれていますが、種類や工法、環境・場所によってもかなり変わります。
特に屋上については普段では行く事も無く、点検等も行き届かず、問題が発生(雨漏りや漏水)してから、慌てて対応に追われるといったケースが多いようです。
本来であれば、人の身体と一緒で早期発見・早期治療が大切ではありますが、マンション・アパートの屋上、ベランダ、階段等は漏水し易い箇所です。大切な建物を守り、少しでも寿命を延ばす努力をしていきましょう。

屋上防水耐用年数

耐用年数は環境状態によって変わりがあるため、一般的な目安としてご参考にして頂き、改修周期にしても あくまでも目安であり、建物の立地条件や形状、工法、気象条件などによって違いがありますので、ご注意下さい。

屋上防水の耐用年数

防水の耐用年数は上記の通りですが、今度はご自身で点検する為のポイントとして、下記の項目に注意して頂き、いくつか当てはまる場合には、早めの防水計画を立てる事をお奨めします。

  • 新築若しくは前回の防水改修工事から15年以上経過している
  • 漏水や漏水したであろうと疑わしい跡(シミ・水垢など)がある
  • 屋上勾配不良による雨水の滞留の跡がある。
  • 押さえコンクリートやトップコートに破断・ひび割れ・浮き・反りなどの損傷がある。
  • 叩くと高い感じの音がする。(浮いている部分は音が大きく響く)
  • パラペットが押し出されている
  • 端部シールにひび割れ・欠損などの損傷がある。
  • ドレン(排水溝)周辺にひび割れ亀裂が入っている
  • 伸縮目地に飛出しや口空きなどの異常がある
  • 雑草が繁殖している

この様な症状にご注意

屋上部に関しては、日常生活ではなかなか確認することが出来ず、写真のようにドレン周辺には泥や枯葉などが溜まり、少しずつ水はけが悪くなってきます。

そして雑草やコケ等が繁殖して、防水層表面から徐々に劣化されていきます。
特に4階程度までのマンションでは、樹木が多い場所や公園などが近くにある場合はなり易く、ハトやカラスといった鳥害も起こりやすい傾向がありますので、小まめな点検をお奨めします。

漏水事故について

アパート・マンションなどの集合住宅で発生頻度が高く、またトラブルも多いのが漏水事故です。
弊社にも、アパート・マンションのオーナー様や管理会社様、不動産会社様からの相談や診断、施工依頼をお受けする案件でもありますので、下記を元にして頂けると良いかと思います。

漏水が発生した場合、まず最初に対処しなければならないのが、水漏れの原因を特定する事です。
その為には、その時の状況(日時、天候、漏水箇所の様子)をメモなどにきちんと控えて於くことで、後々、漏水の原因を特定するのに大いに役に立つ事になりますので、出来る限り正確に行って下さい。

また、漏水確認した時刻、降水量や風向きなども重要なことなので、必ず控えて於いて下さい。
そして上階の住人による事故も考慮しておきたいので、絶対に把握して於いて下さい。
以上の内容は、業者さんに提供して欲しい最低限の情報だと思いますので、お願い致します。

漏水事故の原因

漏水事故の原因には、大きく分けるとこの三タイプに分かれるかと思いますので、ご注意下さい。

1、人為的過失によるもの。

  • 水道の蛇口閉め忘れ、洗濯機の排水ホースの外れ、トイレの詰まり、水槽の転倒など
  • 水道設備や電気設備などの、建物に負荷の掛る工事を行っていないかなど

2、経年劣化による老朽化で防水層や配管設備の役割の低下によるもの。

  • 天井・屋根:防水塗膜の劣化、屋根材の欠損やひび割れや穴、床のひび割れ
  • 外壁・ベランダ:外壁のクラックや穴、ベランダ・バルコニーの防水塗膜の劣化、
ベランダやバルコニーの老朽化
  • 建具・サッシ窓:天窓やトップライトのすき間、サッシのシーリング破断、防水取り合いや建具取り合い部の防水施工不良など
  • 配管・浴室・設備機器等:配管の壁内破損(エアコンなど)、建物内部の配管腐食・劣化、浴室・トイレなどの施工の不具合、劣化

3、地震や台風などの天災によるものなど

  • 地震や台風、集中豪雨などにより、屋根材が剥がれた、欠落した事による偶発的な漏水事故。

などが挙げられます。

上記の漏水原因の劣化状況としては、下図のような症状になりますのでご確認下さい。

  • この様な症状にご注意
    シート防水の
    劣化による割れ・捲れ
  • この様な症状にご注意
    ウレタン防水の
    施工不良による欠陥
  • この様な症状にご注意
    シート防水の保護塗装の劣化
  • この様な症状にご注意
    タイル・目地のひび割れや欠損
  • この様な症状にご注意
    吹付タイル壁の
    塗膜剥離、ひび割れ
  • この様な症状にご注意
    バルコニー床の浮き、ひび割れ
  • この様な症状にご注意
    配管設備周辺の
    コンクリートの劣化
  • この様な症状にご注意
    配管設備の老朽による漏水事故
  • この様な症状にご注意
    配管設備の老朽による漏水事故

この様な状況までなっている場合は、躯体部分までダメージを与えていることがありますので、
漏水事故が起こっていなくても、きちんとした調査・診断を受けて、大規模改修工事も視野にいれて
計画を進める事を推奨いたします。

漏水調査・診断について

漏水調査・診断は、上記の考え方に基づいて実施すれば高確率で結果は得られますが、あくまでも推測であるため、確実であるとは言い切れません。

漏水は建物の最も弱い部分(防水機能の劣化した部分)から浸入する為、実際の漏水事例では、漏水地点からかなり離れた場所が侵入口ということがよく見受けられます。

水は小さな亀裂などを通り、予期せぬ所から流れ着いてくることや、浸入口が複数あり一箇所に集結して、漏水している場合などもあり、安易に漏水箇所から浸入口を特定して補修しても、修復作業が完了したとは言い切れず、想定外の修繕工事になってしまうこともあります。

すぐに特定できるものであれば良いのですが、共用部分の配管などの腐食や劣化、建物の設備の老朽化など、漏水の特定が難しい事があり、マンションでの水漏れは原因箇所を特定するのに、手間も費用も掛る事がありますので、ご了解して頂きたいかと思います。

次に大事なことは、調査診断で漏水原因が明確になる事によって、修繕方法も決まるのですが、その工事費用の負担は何処(だれ)になるかという事です。

経年劣化による老朽化で起こった防水層や配管設備等の共用部に関する物であれば、基本的にはアパート・マンションのオーナー様、若しくは管理会社・管理組合などの負担

施工不良等による工事会社の責任負担

住人の過失による当事者負担。

また、その内容次第で、保険の適用の有無にも関わってきますので、ご注意下さい。

注)
浴室防水の劣化による漏水では、浴室防水は躯体に施工されるもので共用部分の扱いとなり、管理組合が積立金で修繕費を賄うのが妥当ですが、スラブ上に据付られたユニットバスは専有物とみなされますので、当該住戸の負担になってしまう可能性もあります。

漏水事故の対策について

上記内容を簡単にまとめると下図のようになります。

漏水事故の対策について①

漏水事故の対策について②

改修工法について

改修工事では、劣化の度合が部分的なもので部分補修で済むのか、それとも劣化が全体的なもので、大規模改修工事にするべきかは物件の状況や、防水経年数によって違いがありますので、専門業者による劣化の調査・診断を行い既存の防水層やトップコートの劣化の度合い等も考慮して、使用材料・適用工法を選定させて頂き、それと共に環境に対しても考慮しながら、旧防水層の撤去に伴う発生材を極力少なくなるよう計画を立てていくのも、重要な課題かと思います。

防水工事の改修工法としては下記の通りになります。

屋上防水改修工法

改修の工法には、既存の防水層を全撤去し新たに防水層を設置する「撤去工法」と既存の防水層の上から新たに防水層を設置する「被せ工法」があり、撤去工法は旧防水層を撤去してから施工するので、新設時と同等のレベルに戻す事が出来ますが、工期や工費が掛かるというデメリットもあります。

被せ工法は近年の屋上防水改修工事では多く用いられている工法で、廃材処分費も掛らず、工期や工費も撤去工法に比べると安価になりますが、これはあくまでも定期的に防水層のメンテナンスを行っていればの条件であり、そうではなく、旧防水層の劣化が著しい場合には、撤去工法を選択せざるを得なくなりますので、ご承知下さい。

上記の工法とともに既存防水の仕様からの変更、施工範囲の変更などの必要性の有無などを検討し、予算の兼ね合いも含めて最善の施工計画を立てたいと思います。

防水の種類と特徴

防水工事にも種類と工法があり、場所や用途にあったものを選ばなければなりませんので、下記をご参考にして下さい。

アスファルト防水

一般的な工法のひとつで、ビルの屋上などの水平な屋根に施されます。
アスファルトを合成繊維に含ませたルーフィングというシートを重ねて防水層を形成し、その上にコンクリートで押える、押えアスファルト防水と押えない露出アスファルト防水の2つに分かれる。

[ 熱工法 ]

220~270℃に溶融した防水工事用アスファルトを使用してルーフィングシートを複数枚交互に積層して防水層を作る工法。
異臭や煙が出る。

[ トーチ工法 ]

トーチバーナーで改質アスファルトルーフィングシートをあぶり融かして下地に貼り付ける簡単作業。
あぶり不足が原因による早期劣化や雨漏りなどの不具合が発生しやすい。

[ 常温工法 ]

常温状態で液状のアスファルト材を用いる工法。
溶融しないので、臭気・煙が出ず、火傷などの危険も低く施工しやすい。

塩ビシート防水 下地の種類や状態、用途によって接着工法と機械的固定工法とがあります。
機械的固定工法は、雨が降った後でも施工が出来るので、工期短縮が臨めます。
ゴムシート防水 複数のゴムシートを重ね合わせた工法。
施工しやすく軽量で安価。
歩行に向かないので、屋上防水によく用いられます。
ウレタン塗膜防水 塗膜防水の代表的な工法です。 既存の防水層を撤去しなくても塗布できるので、費用が軽減できる。 重ね塗りができるので、その後のランニングコスト削減にもつながります。
FRP防水 熱や紫外線に強く、戸建住宅のバルコニー防水工事で最も一般的に用いられる工法。
FRPとは、ガラス繊維で強化されたプラスチック樹脂のことで、従来の性質にはない耐久性と防水性。
防水種類と耐久年数 適正場所 長所 短所 料金
アスファルト防水押えコンクリート仕上げ 17年 屋上 防水層が厚く
耐久性が高い
重量があるので
建物に負荷が掛る
高い
露出アスファルト防水 13年 屋上 耐久性が高い 被せすぎると
建物に負荷が掛る
高め
塩ビシート防水 13年 屋上 伸縮率があり
耐摩耗性もある
複雑な部位の施工が難しい
端部が弱い
安い
ゴムシート防水 13年 屋上 伸縮率があり
下地の亀裂にも
柔軟に追従する。
下地が平らであること
接着剤の耐用年数が低い
外部からの衝撃に弱い。
安い
ウレタン塗膜防水 10年 全般 複雑な場所でも施工が可能
コンクリートとの
密着性に優れ
剥離に強い
塗膜の均一性が低い。
外部からの衝撃に弱い。
普通
ウレタン塗膜防水 10年 ベランダ
浴室
繋ぎ目が出ない
様々な形状に対応
硬化時間が早く、
約1日で施工可能。
ガラス繊維で硬いが
伸縮しないので、
ムーブメントに弱い
高め

修繕計画~工事完了までについて

ここでは、修繕計画からの流れについて記載しています。修繕の必要性や目的を明確にし、円滑な運営を目指しましょう。
アパートやマンション等の大規模改修工事をするにあたっては、計画から完成までには時間が掛るため、長期的な修繕計画と併せて計画を立てる必要があります。

アパートの場合は基本的には賃貸物件となりますが、マンションについては、分譲マンションか賃貸マンションに分類され、改修工事をご依頼される場合、賃貸マンションについては、オーナーさんからの直接のご依頼か、若しくは管理会社さんを通してからのご依頼となり、分譲マンションの場合では、自治会または管理組合からのご依頼となります。

また自治会や管理組合の場合でも、施工計画から工事監理まで一貫して行うのか、または管理会社や設計事務所などとコンサルタント契約を結び、業務を委任するのかを選択するわけですが、ほとんどの場合、第三者に監理を委託しているのが現状です。(信頼できる施工会社であれば、必要はない)

賃貸物件では、管理会社がある程度は建物の状況を把握し、オーナーさんに改修工事の提案を促したりしていますが、分譲マンションについては、建物の規模にもよりますが、修繕に関わる業務は割と多くありますので、修繕専門の委員会を選任しておく必要があり、選任の際は様々な立場の人からバランスよく選ぶのが良いかと思います。(改修工事等に詳しい人が加わっていれば尚、良いかと思います。)

委員会の定期点検

委員会によって定期的な点検を行うことで、建物の劣化状況を把握し、修繕工事に必要な優先順位を明確にしておくことで、無駄な工事をせずに、建物を長期に亘って維持することが出来るのです。
※専門家の調査とは別に、管理組合としても自分達の目でマンションの状況を確認することが重要なのです。

施工会社の選定

工事を依頼する為にはまず、施工会社を何社かリストアップし、工事内容をよく吟味し、一社に絞り込みます。
費用と品質のバランスが一番の悩みどころかと思いますが、単に劣化部分の補修をするだけでは無く、より安全で快適な生活環境を提供するためにも、色彩の変更を含め、居住者の意見や不満等を取り入れ、防災にも適応した改修プランなども検討すると良いでしょう。

また、工事には金銭が絡んできますので、後々のトラブルを避けるためにも、施工会社の選定までの経緯を明確にして、居住者の方に理解を得ておくと良いでしょう。(業者の斡旋料の疑惑を持たれないために)

修繕計画の策定

依頼した業者による建物診断の結果から、修繕費用の概算が出てくることで、修繕積立金の状況を考慮しながら、大規模修繕の時期や内容などを検討します。

工事発注・契約

総会の決議を経て正式な工事発注となりますので、ご契約時に、契約書や計画書等に不備が無いか確認を行い、双方の合意した時点で、工事着工に向けて必要な資材・人員の確保、安全書類等の作成を行います。

工事着工

工事が始まれば通行が規制されたり、窓が開けれない等、日常生活に支障がでてきます。
掲示板などでわかりやすく、居住者へ事前に知らせて工事の円滑を図り、居住者様の負担を軽減させたいと思います。

竣工検査

幾つかの検査を受けて、最後に竣工検査を経てお引渡しとなります。検査の際に不具合などが発見された場合には、速やかにその不良箇所の改善に努め、ご確認して頂きます。

お引渡し

すべての工事の終了後は、工事完了書類を提出しますので、内容をご理解して頂き、また途中の追加工事費用が発生した場合などを含めた最終的な工事費用が確定しますので、問題が無いかどうか確認します。

お支払

ご契約に基づいた内容でお支払して頂きます。

維持管理

今回の工事内容を反映させて、長期修繕計画の見直しを行い、次回の大規模修繕に活かせるようにします。
また定期的な点検を実施し、管理していくことで建物の寿命を長く保ちます。

入居者様にはご迷惑・ご不便のかかる事ばかりですが、以下の事にご理解・ご協力お願いしたいと思います。

施工時に於ける入居者様のご理解とご協力について

アパートやマンションなどの集合住宅の改修工事を行うためには、綿密な計画を立ててから進めていかなければなりません。

戸建て住宅とは違い、集合住宅は建物の規模も、お住まいになられてる人数にも違いがあります。
改修工事を行うという事は、居住者様が生活されている中での工事という事になりますので、

工事期間中はどうしても、入居中の方には何かと、ご迷惑をお掛けしてしまう事が多々あります。
内容的には次の項目が挙げられます。

1、仮設足場設置による駐車場の規制

仮設足場を設置する事によって、駐車する事が出来なくなった場所については、工事期間中は臨時駐車場をご利用して頂くことになりますので、大変なご迷惑をお掛けする事になります。

2、仮設足場設置時、高圧洗浄時による騒音

足場架け払い時には、重機等のエンジン音やハンマー等を使用するので、高い音が響きますし高圧洗浄機を使用する時には、エンジンの音が響きます。

3、通路、階段の通行の規制

共用部通路、階段、エレベーター扉の塗装時には通行を控えて頂く事があります。
また、通路に置かれている自転車やベビーカーなどは、移動または養生をさせて頂きますのでご面倒をお掛けしてしまう事があります。

4、荷物の移動または撤去

ベランダには色々な物が置かれている場合がありますが、高圧洗浄を行うまでには移動または撤去して頂くことになりますので、お手数をお掛けすることになります。
また大型の物置など、移動が困難な物がある場合は、事前にご相談して頂く必要があります。

5、ベランダ使用の制限

高圧洗浄や塗装工事中はベランダの使用が出来なくなります。
特に塗装工事をする際には、窓ガラスや通気口などに養生を掛けますので、開ける事が出来ない状態になり、洗濯物も干せなくなります。
またクーラー室外機にも養生を行いますので、クーラーの使用を控えて頂く事があります。

6、塗装時に発する臭気

塗装を行う時にはどうしても臭いが出てしまいます。外壁や通路・ベランダ天井部などは基本的に水性塗料を使用しますので、臭いはかなり軽減されるかと思いますが、鉄部に使用する塗料にはシンナーを使う溶剤系を使用しますので、臭いに敏感な方にはご迷惑をお掛けします。

上記の様な項目が挙げられるのですが、どの項目についてもご入居者様のご理解と、ご協力が無ければ出来ない事ばかりなのです。
その為には、事前に入念な計画と打ち合わせが必要になります。

工事に必要な許可証

マンションやアパートの改修工事を行う時に、よく必要とされている許可証のことはご存知ですか?

意外と知らずに、業者さんに工事を依頼しているお施主さんがみえるのですが最近、特に行政の指導が非常に厳しくなってきているのが現状で 例えば工事金額が500万円以上になれば建設業の許可証が必要になってきます。

マンションやアパートの改修工事を行う時よく必要とされるのが、道路の占有許可証道路使用許可証です。
足場仮設時にはまずトラックを道路にとめて資材を運搬したりしますし、設置する際にも歩道にはみ出たりするケースもよくあることです。仮に足場を設置せずに、高所作業車を使用する時でもやはりきちんと土木事務所なり所轄の警察署に申請を行わなければならないのです。(一週間程度あれば手続きできます。)

また、60日を超える設置をする場合は、労働基準監督署にも届け出なければなりません。
塗装工事に関しても、有機溶剤作業主任者や、危険物取扱者また場所によっては、酸素欠乏危険作業主任者などの資格者を配置しなければならないのです。 建設工事を円滑に、そして安全に行う為には絶対に必要な条件なのです。
それが、私達の義務であり、作業員や第三者の人達を事故災害から守ることに繋がるのです。

工事をご依頼される時は上記の事をご確認の上で、ご依頼する事をお奨めします。
そうすることによって、悪質な業者からも守る手段になるからです。

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